O que significa um contrato ser irrevogável e irretratável?

É comum, especialmente, na compra e venda de imóveis constar no contrato uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. No entanto, nem todo mundo sabe o que isso significa nos termos jurídicos.

Em primeiro lugar, é importante dizer que um contrato por definição legal seria um instrumento que deveria ser considerado como a vontade dos contratantes, sendo irretratável.

Assim, se um contrato não tem uma citação própria de arrependimento ou rescisão, ele é considerado automaticamente como irrevogável e irretratável.

Mas o que significa cada um desses termos?

Irrevogabilidade é a qualidade de não se poder revogar, que neste cenário seria o contrato. Ou seja, ele não pode ser anulado em sua vigência e efeitos acordados, devendo ser cumprido pelos contratantes em todos os seus termos.

Já, a irretratabilidade é a característica que, por imposição legal ou acordo entre as partes, não permite retratação. Desta forma se torna obrigatório o cumprimento do contrato, sem que haja a possibilidade de arrependimento ou cancelamento, quando o contrato cita que é irretratável e irrevogável.

As partes são obrigadas a honrar o acordado, e não sendo isso feito poderá a parte lesada ingressar com um processo contra a parte que não honrou.

Porém, existem alguns cenários que permitem a rescisão do contrato mesmo com a irrevogabilidade e irretratabilidade.

Quando tratamos de um contrato com a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, entendemos que ela serve para evitar que ocorra um arrependimento do negócio acordado, obrigando ambas as partes ao seu cumprimento. Mas existem algumas situações em que este efeito foi relativizado, como, por exemplo, na Lei do Distrato (Lei n° 13.786/2018). Esta lei definiu alguns direitos de arrependimento de quem está adquirindo um imóvel.

Se o comprador se arrepender em até sete dias da compra do imóvel, poderá solicitar o cancelamento, mas desde que a negociação tenha sido realizada obedecendo os seguintes critérios:

• se foi firmado em estande de venda, e;
• se foi feito fora da sede do vendedor ou se foi feito fora do estabelecimento comercial.

E, caso um contrato contenha alguma cláusula abusiva, como juros não permitidos, ou um possível enriquecimento ilícito, esta cláusula será considerada como nula, mesmo que o contrato tenha a cláusula de irrevogabilidade e irretatabilidade.

Outras situações permitem a extinção contratual, como pela inadimplência. A parte que se sentir lesada porque a outra deixou de cumprir o que foi acordado, poderá solicitar a rescisão contratual por justa causa, como estabelece o código civil.

Agora, se a inadimplência foi causada por razões externas às partes, como, por exemplo, imposições legais de governos e órgãos públicos, como ocorrido na pandemia, não será então um inadimplemento culposo, mas sim por motivo de força maior. Neste caso, resta a resolução contratual fortuita, desfazendo-se o contrato que era irretratável e irrevogável.

Já, quando as partes acordam mutuamente que a relação contratual não poderá mais ser mantida, pode ser feito um distrato no contrato, mesmo ele sendo irrevogável e irretratável. Ou seja, amigavelmente as partes acordam, com os seus termos no distrato, a finalizar o contrato.